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商品房买卖纠纷

时间:2021-09-06

12岁的小奇怎么也没想到,自己会成为被告,并可能背上数百万的高昂债务。而这一切的始作俑者竟然是他的亲生父亲李某。李某瞒着前妻和小奇,将他与小奇共有的一套房屋出售给了黄先生。在收取了180多万元的房款后,在办理房屋过户时,此事遭到了前妻和小奇的强烈反对。眼看房屋迟迟无法过户,黄先生将李某和小奇一起告上了法院,要求判令解除双方之间的房屋买卖合同,归还已经支付的房款182万元,支付违约金47万元并承担律师费7.4万元。那么小奇究竟要不要承担这笔从天而降的债务呢?日前,浦东新区人民法院开庭审理了此案。

李某与张女士婚后育有一子——小奇。在小奇4岁时,李某和张女士调解离婚,离婚后小奇随张女士同生活,二人自行解决居住。6年后,李某与小奇名下的老房子碰上了动迁。2019年4月,两人也因此获得了一套位于浦东的动迁安置房,不动产权证上的产权人为李某与小奇。

可是拿到新房子仅仅5个月,李某就将这套房屋“易主”了。黄先生就是房屋的买家。黄先生告诉法官,经中介居间,他与李某达成购买系争房屋的意向,当天他就支付了2万元。半个月后,黄先生又支付30万元。此后,双方签订了《上海市房地产买卖合同》,约定由黄先生向李某父子购买系争房屋,房价为170万元,双方于当年12月10日之前办理过户。当日,黄先生支付80万元。2019年11月3日,李某向黄先生交付系争房屋的钥匙。同年12月28日,双方又签订《补充协议》,确定系争房屋的实际成交价格为235万元,并不晚于2020年1月12日过户。此后,黄先生陆陆续续支付了70万元房款。但之后黄先生催促李某办理过户手续,但李某一直怠于履行,因此黄先生便将李某与小奇一起告上了法院,要求解除房屋买卖合同,归还房款182万元,并支付违约金以及律师费等54.4万元。

张女士表示自己与李某早已离婚,儿子小奇由她抚养。李某并未告知其出售系争房屋的事宜,系争房屋为小奇的唯一住房,所以这个房屋买卖合同无效,她也不同意儿子承担合同责任。而李某则辩称,认可黄先生主张的事实,但目前前妻不同意配合办理过户,认为分给她的钱少了。

法院审理后认为,我国《民法总则》、民法典明文规定,监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外,不得处分被监护人的财产。本案中,系争房屋为李某与小奇的共有财产,小奇尚未成年,且随母亲一起生活,李某在此情况下擅自出售系争房屋,并独自收取购房款,难谓为维护小奇利益之行为。而黄先生作为买受人,对上述情况系为明知,但签署合同时并未取得小奇另一监护人张女士的同意,亦未尽到审慎注意义务。对小奇而言,系争房屋是重要的生活资料,保留房屋,不论对其生活还是学习均有所裨益,李某和张女士应当以孩子利益为出发点,谨慎妥当处理房屋事宜。本案如由小奇承担合同责任,让12岁的未成年人背负如此巨额的债务,势必影响未成年人的健康成长,也与社会主义核心价值观相悖。综合考虑上述因素,法院认定《上海市房地产买卖合同》及相关协议仅约束父亲李某,与儿子小奇无涉。

现因李某的原因导致系争房屋无法办理过户手续,且签订的《上海市房地产买卖合同》约定的过户日期已经超过,黄先生请求解除合同,于法有据,法院予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。黄先生基于《上海市房地产买卖合同》支付购房款182万元并取得系争房屋的占有,现合同解除,李某应返还黄先生182万元,黄先生将系争房屋返还李某。法院综合考虑合同的履行情况、原告的实际损失、当事人的过错程度等因素,并将律师费作为实际损失,一并纳入违约金的考虑范围,酌情将违约金调整为30万元。 (文中均系化名)

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